各乡（镇）人民政府，县属各有关单位：

《江城县持续推进农村宅基地房地一体确权登记发证工作实施方案》已经第十七届人民政府第117次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

江城哈尼族彝族自治县人民政府办公室

2025年11月18日 

(此件公开发布)    

江城县持续推进农村宅基地房地一体确权登记发证工作实施方案

为深入贯彻落实党中央、国务院推进乡村全面振兴战略和深化农村土地制度改革要求，全面做好农村不动产确权登记发证工作，妥善解决历史遗留问题，进一步规范农村宅基地确权登记发证工作，切实维护农村群众合法权益，根据《云南省自然资源厅关于印发<云南省农村不动产确权登记发证指导意见>的通知》（云自然资〔2020〕1号）《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）《自然资源部关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知》（自然资发〔2023〕109号）等文件精神，结合实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面学习贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，认真贯彻落实党中央、国务院及云南省关于农村土地制度改革的决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，依法保护农民财产权益、夯实农村土地制度改革基础，依法规范开展农村房地一体宅基地确权登记发证工作。

二、工作目标

根据《不动产登记暂行条例实施细则》《云南省农村不动产确权登记发证实施细则》等相关规定，在原农村不动产调查登记发证数据库的基础上，查清农村集体建设用地和宅基地上的每一宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等，建立集图形、属性、电子数据档案于一体的地籍和房屋调查不动产数据库和管理系统，确保2027年年底前实现统一调查、统一确权、统一登记发证，完成房地一体宅基地登记和成果汇交，将农村不动产纳入不动产登记日常业务，规范开展农村不动产登记数据库建设，做好数据日常更新、维护与管理，基本实现不动产登记城乡全覆盖。

三、基本原则

（一）依法依规原则。根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等法律法规政策，严格按照规定的程序和要求开展工作，做到权属合法、界址清楚、面积准确，确保登记发证的合法性和规范性。

（二）权属清晰原则。坚持“权属合法、界址清楚、面积准确”，确保宅基地和房屋的权属来源合法，界址明确无争议，面积测量准确无误。

（三）实事求是原则。要尊重历史，结合实际情况，对于过去因各种原因导致的登记不规范或权属争议等问题，要实事求是地进行调查和处理，妥善解决历史遗留问题。

（四）公开公正原则。整个登记发证过程要公开透明，及时公布相关政策、程序和结果，接受群众监督，确保登记结果的公正性和公信力。

（五）一户一宅原则。严格落实“一户一宅”规定，对符合条件的农户应登尽登，推动解决缺少权属来源材料、超占面积、权属主体认定等问题，按照房地一体要求，统一登记，统一颁证。

（六）应发尽发原则。对符合登记条件的农村宅基地和房屋，要做到应登尽登、应发尽发，确保农民的合法财产权益得到充分保障。

四、登记流程

按照《普洱市人民政府办公室关于进一步加强农村宅基地建房管理的通知》（普政办发〔2022〕128号）《普洱市农业农村局办公室关于调整〔农村宅基地和建房（规划许可）审批表和验收意见表〕的通知》规定的工作流程办理：村民提出申请→村民小组会议讨论、公示→村（社区）审查、公示→乡（镇）人民政府联审、公示→村民自愿委托开展宅基地房地一体地籍调查→申请人申请登记→登记发证。

（一）申请材料

1.不动产登记申请书，询问笔录（由县不动产登记中心提供）；

2.申请人身份证明材料（身份证、户口簿、结婚证复印件、宅基地家庭成员认定及户代表变更申请表等）；

3.土地权属来源材料（集体土地使用证、宅基地批准书、用地批复等原件）；

4.房屋符合规划或建设的相关材料（农村宅基地和建房规划许可申请表、农村宅基地和建房规划许可审批表、农村宅基地和建房规划许可验收意见表等三个表格原件或规划核实意见）；

5.地籍调查报告（不动产地籍调查表、宗地图、房产图以及宗地界址点坐标等材料）；

6.法律法规规定的其他材料。

（二）村民小组会议讨论、公示

申请人向村民小组提出申请，村民小组审查通过后公示10日，报村（社区）进行审查。

（三）村（社区）审查、公示

经村（社区）审查通过后公示10日，以村（社区）为单位报乡（镇）进行审核，由乡（镇）对登记事项出具办理登记意见并签字盖章。

（四）乡（镇）联审、公示

县农科局负责指导各乡（镇）开展联审工作，经乡（镇）联审、处置、认定拟登记发证的事项公示15日，公示无异议或异议不成立的，公示结果由乡（镇）加注意见并加盖公章。由乡（镇）核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。

（五）地籍调查

由村民自愿委托测绘技术单位开展地籍调查，测绘技术单位完成调查后，及时将地籍调查成果提供给申请人。

（六）申请人申请登记

申请人持不动产登记申请所需材料到县不动产登记中心办理登记。

（七）登记发证

县不动产登记中心受理、审核通过后登记发证。

（八）整理和归档

乡（镇）以村（社区）为单位，组织整理建立一户一档房地一体登记发证纸质档案和电子档案，县不动产登记中心留存纸质档案和电子档案一份。

（九）不予登记发证的情形

1.存在权属争议的；

2.申请登记的不动产权利超过规定期限的；

3.对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化；

4.危房或房屋灭失的只登记宅基地使用权；

5.法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

五、政策措施

（一）宅基地使用权人的资格认定

1.经村民小组、村（社区）、乡（镇）认定宅基地使用权人是本集体经济组织成员的按以下规定登记发证。

农村宅基地房地一体登记，原则上由批准的使用人申请登记。宅基地批准使用后一直未办理登记，原批准的使用人死亡的可由现家庭成员的户主申请登记。如果户中已没有其他成员，宅基地上房屋可由继承人继承，继承房屋占用宅基地的予以登记发证，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人”。

同一宗宅基地上多处房屋属于不同权利人，属于因继承、分家析产等原因造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地做了明确分割且分割的宅基地符合不动产单元划定标准的，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记；存在纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。

2.非本集体经济组织成员使用宅基地的按以下规定登记发证。

集体经济组织成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权予以确权登记发证。

因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权并办理不动产登记。

原属本集体经济组织成员期间合法取得宅基地，后因参军上学等原因将户口迁出，而丧失本集体经济组织成员资格的，按原批准面积予以确权登记发证。

因继承房屋（含赡养）而占用宅基地的，经公示后，由村集体经济组织出具证明，按原批准面积予以登记发证，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

因农转城进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权予以确权登记发证。

1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法实施条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记发证，超过批准面积的，在不动产登记簿及不动产权利证书附记栏注记，并在附记栏中注明“该权利人非本农村集体成员”。

1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕第39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农村集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人非本集体经济组织成员”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕第39号）印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

3.具有下列情形之一的，集体经济组织成员资格丧失。

（1）死亡或符合民法规定宣告死亡条件的；

（2）已取得其他集体经济组织成员资格的；

（3）自户口迁入起，未与本村（居）形成固定的生产、生活关系，未履行本村（居）成员义务的人员；

（4）以书面形式自愿放弃集体经济组织成员资格的；

（5）本集体经济组织自发解散的；

（6）已纳入公务员序列、事业单位编制或成为国有企业、国有控股正式编制人员、离退休人员并纳入城镇社会保障体系的。

（二）宅基地面积认定

农村村民建造住宅，应当严格按照批准面积和建房标准建设，不得未批先建、超面积使用宅基地。

1.持有《集体土地使用证》《不动产权证》《用地批文》等合法权属凭证的，按证载或批准面积予以确权登记发证。

2.未取得合法权属凭证的，按照“消化存量、遏制增量”的原则，分阶段妥善处理。

（1）2024年12月31日前建房的，宅基地面积按照《普洱市人民政府办公室关于进一步加强农村宅基地管理工作的通知》（普政办发〔2013〕177号）文件规定的标准执行：

城市规划区内人均占地不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米；城市规划区外，人均占地不得超过30平方米，一户最多不得超过150平方米；山区、半山区农村宅基地标准可适当放宽，但最高不得超过250平方米。

（2）2025年1月1日后建房的，宅基地面积按照《云南省土地管理条例》《普洱市农业农村局办公室关于调整宅基地建房管理审批面积标准的通知》（普农办〔2024〕13号）规定的标准执行：

城镇开发边界内的宅基地面积标准每户不得超过100平方米，城镇开发边界外的宅基地面积标准每户不得超过150平方米。

（三）执法查处方式

2020年7月3日前建房且符合条件的，根据《普洱市人民政府办公室关于进一步加强农村宅基地建房管理的通知》（普政办发〔2022〕128号）文件规定直接办理登记手续；2020年7月3日以后建房的属于“顶风违建”，依法依规查处后办理登记手续。

（四）宅基地上房屋的处理

1.宅基地上的房屋只登记发证框架结构、砖混结构、木架结构等永久性建筑物；农村简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建（构）筑物不予登记。

2.合法宅基地上房屋有符合规划或建设相关材料的，提供核实验收等相关材料后办理房屋所有权登记。

（五）宅基地使用权或房屋所有权发生转移的处理

1.集体经济组织成员之间互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，经宅基地所有权人同意，依法予以确权登记发证。

2.在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠予宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，经宅基地所有权人同意，依法予以确权登记发证。

（六）宅基地及房屋实测面积与原登记面积不一致的处理

1.换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的，对于宅基地界址未发生变化，属于测量方法造成面积不一致的，以精度高的测量方法测得面积登记；因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，应以原登记面积为准，超占面积按照本方案处理。

2.换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的，应当以精度高的测量方法测得的面积为准。运用同种测量方法测量，属于精度误差范围内的，以原房屋所有权证记载面积为准。对于房屋翻建后造成面积不一致的，当事人应当提供翻建房屋的规划许可等材料，申请变更登记。

（七）登记用途

宅基地及地上房屋用途均按住宅用途登记发证；对符合农村二三产业融合发展要求的混合用途的农村宅基地，符合“一户一宅”的，原则上按照宅基地用途（住宅）认定。

（八）严格执行“一户一宅”

宅基地使用权应按照“一户一宅”要求办理登记发证。

1.农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地。

2.家庭成员已年满18周岁，并已达到分家单独居住生活条件的，由村委会出具证明材料并公告30天无异议的，可按一户确权登记。

3.符合分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建设房屋占用的宅基地，经本集体经济组织同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后规定面积标准合计面积的，依法按实际使用面积予以确权登记。

4.本集体经济组织成员或本村村民中符合宅基地申请条件的农村集体成员，购买本农村集体成员的宅基地及房屋的，应当予以确权登记。已拥有一处宅基地并达到规定面积标准，购买集体土地上的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权。

5.已拥有一处宅基地的农村集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋合法取得房屋所有权及宅基地使用权的，应予确权登记，并在不动产登记簿和不动产权利证书的附记栏注记“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人”。

六、工作要求

（一）强化组织领导，压实工作责任。成立江城县持续推进农村宅基地房地一体确权登记发证工作领导小组，各乡（镇）、各相关部门要深刻认识到此项工作是深化农村改革、实施乡村振兴战略的基石，是必须完成好的政治任务和民生工程。要将其摆在突出位置，纳入重要议事日程，以高度的责任感和使命感扎实推进。

（二）严守政策底线，依法规范操作。严格按照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》等法律法规和政策文件开展工作，严禁为违法用地、违法建筑办理登记，严禁通过登记将违法违规问题合法化。确保每个环节都必须严格遵循既定程序，做到全程留痕、有据可查。建立健全“一户一档”的纸质和电子档案，确保登记资料的全面性、规范性和安全性。

（三）强化质量管控，确保成果精准。村民自愿委托技术服务单位开展相关工作，各乡（镇）需对技术服务单位的资质等进行审核把关。地籍调查成果质量须符合《地籍调查规程》等相关规范要求。要严格按照国家标准建设农村不动产登记数据库，确保数据入库准确、完整、规范。加强数据管理和维护，为不动产登记信息的实时更新、共享应用和动态监管提供坚实支撑。

（四）坚持以民为本，优化服务效能。优化办事流程，精简申请材料，最大限度方便群众，让数据多跑路、群众少跑腿。利用多种媒介，用群众听得懂、能理解的语言，广泛宣传工作的目的、意义、政策和流程。及时回应社会关切，耐心细致做好政策解读和答疑解惑，争取群众的广泛理解、支持与配合。

附件：江城县持续推进农村宅基地房地一体确权登记发证

工作领导小组人员名单及工作职责

附件

江城县持续推进农村宅基地房地一体确权登记发证工作领导小组人员名单及工作职责

为加快推进全县房地一体宅基地确权登记发证工作，成立江城县持续推进农村宅基地房地一体确权登记发证工作领导小组，具体人员名单和工作职责如下：

组  长：杨正云  县委常委、县人民政府常务副县长

副组长：杨剑东  县人民政府办主任

姜  虹  县自然资源局局长

陶卫春  县农科局局长

成  员：张  星  县政府督查室主任

施应和  县发改局局长

左  旭  县公安局副局长

王  松  县民政局局长

杜初进  县财政局局长

刘  伟  县住建局局长

李颈松  县水务局局长

谢东华  县林草局局长

李永波  勐烈镇人民政府镇长

粟珍珍  整董镇人民政府镇长

张德飞  康平镇人民政府镇长

苏子健  曲水镇人民政府镇长

王先荣  宝藏镇人民政府镇长

白  俊  嘉禾乡人民政府乡长

施子圣  国庆乡人民政府乡长

领导小组下设办公室在县自然资源局，办公室主任由姜虹同志、陶卫春同志兼任，副主任由李白丽同志担任，负责协调日常工作。成员由各职能部门抽调人员组成。

领导小组办公室，承担领导小组安排的日常事务，制定全县房地一体宅基地确权登记工作指导方案；协调各成员单位，及时将工作推进过程中遇到的困难和问题进行收集和整理，提出意见和建议，并提交县房地一体宅基地确权登记工作领导小组研究审议；总结推广成功经验、开展宣传；完成领导小组交办的其他事项。

县农科局，负责统筹全县宅基地管理工作，指导乡（镇）、村（社区）宅基地管理、审批以及宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理、闲置宅基地、闲置农房利用、违法用地查处等工作。

县自然资源局，牵头制定实施方案，组织权籍调查、登记审核、数据汇交、档案整理等工作。

县住建局，负责审核确认农村不动产（房屋所有权）确权登记过程中房屋符合建设相关要求材料，指导各乡（镇）、村（社区）对农村宅基地上的房屋安全质量把控、房屋鉴定等工作。

县公安局，负责提供全县房地一体宅基地确权登记发证工作所需的农户户籍信息，配合对符合农村宅基地房地一体不动产权登记的户主信息进行审核，参与矛盾纠纷调处工作。

县司法局，负责指导并参与矛盾纠纷调处等相关工作。

县财政局，负责统筹保障农村宅基地房地一体确权登记发证工作经费。

县民政局，负责核实涉及确权登记宗地人员婚姻状况。

县信访局，负责指导并参与矛盾纠纷调处和来信来访接待解答工作。

县税务局，负责宗地交易、房屋转移等过程中涉税征收及政策的解释说明和按规定出具相关证明。

各乡（镇）人民政府，各乡（镇）人民政府主要领导为房地一体宅基地确权登记发证的第一责任人，指定专项负责人，按方案要求，制定辖区内具体工作实施计划，以村（社区）为单位具体组织实施，开展入户调查、登记信息汇总、调查结果审核公示、信息核实补充、资料梳理归类、统一申请、批量领证颁证等工作。督促村（社区）、小组做好宣传发动。负责权属纠纷调处，做好本辖区内农村宅基地有偿使用费收取的监督、管理和指导工作；村（社区）、集体经济组织负责具体组织实施。

其他成员单位按职责履行好相关工作，领导小组成员如有变动，由成员单位相应岗位职责人员自行替补，报领导小组办公室备案，不再另行发文。